自宅の買換え

「マイホームは一生モノ」と考えて住宅を購入する人が多いと思いますが、思わぬ転勤やライフプラン・家族構成の変化などにより、自宅の買換えをすることになる、という人も少なくないでしょう。

買換えといっても、今居住している自宅の住宅ローンをすでに完済している人なら「また、新しい家の分は新たに住宅ローンを組む」という形でOKなのですが、今居住している自宅の住宅ローンがまだまだ残っている場合などはどうなるのでしょう？

こうしたケースの自宅の買換えの場合、まず最初に確かめておくべきことは「今住んでいる自宅がいくらで売れるのか」という相場を知ることです。不動産会社に査定を依頼すると、「その物件がおおむね3ヶ月以内に売れるであろうと考えられる相場」を調べてくれます。査定はたいていの不動産業者で無料でやってくれますので、気軽に依頼してみましょう。

査定価格が出たら、その査定価格から、現在の住宅ローン残高を差し引きます。ここで差し引きがプラスになれば、自宅を売却した価格で住宅ローンの完済ができるわけですから、特に問題はありません。問題は・・・査定価格から住宅ローンを差し引いたら、マイナスになってしまった場合です。つまり、自宅が査定どおりに売れたとしても、そのお金で住宅ローンを完済することはできない、というケースですね。

もちろん、査定価格が住宅ローン残高を下回っていても、それを穴埋めできるだけの預貯金があれば、その預貯金を充当すればOKですので、これができる場合もあまり問題はありません。

しかし、差し引きがマイナス、それを埋める預貯金もない・・・となると、自宅の買換えにともなう住宅ローン選びが難しくなります。一般的な住宅ローンは、「これから購入する住宅」の担保評価額の80％ぐらいから、よくても100％までの融資に限定されますから。

ですからこういうケースの場合は、「買換え専用・借換え専用住宅ローン」を利用することとなります。買換え専用・借換え専用住宅ローンなら、こうした「査定価格が住宅ローン残高を下回る売却損」の分だけでなく、ものによっては発生する諸費用まで融資対象に含めてくれます。

この点はとてもありがたいのですが、もちろん売却損や諸費用まで含めたローンとなると、金額も大きくなってきますので、毎月の返済負担が増えることは覚悟しておいたほうがいいでしょう。

また、買換え専用・借換え専用の住宅ローンはその性質上、この融資の実行と、これまでの住宅ローンの完済が同日におこなわれなければなりません。さらに、登記上においても、その日のうちに権利移転の手続きをする必要があるなど、とにかく「一日のうちにやるべき手続き」というのが多いのが特徴です。

自宅の買換えにともなう住宅ローンの利用をする場合は、新ローンの実行と旧ローンの完済のタイミングを合わせ、さらにその日は仕事を休んで手続きに備える、というぐらいの心構えが必要となってきますよ。