返済負担額を考える

住宅ローンの返済の基本となっているのは、「金利変動がないかぎり、住宅ローン借り入れ時から終了時まで返済金額の変動がない」という「元利均等返済」です。元利均等返済の最大のメリットは、金利の変動がなければ返済額も変動しないので、返済計画が立てやすい、という点です。

しかしその反面、最初のうちは返済額に対する利息の割合が大きいため、「なかなか住宅ローンの残高が減っていかない」という状態になってしまうというデメリットもあります。

これに対して、「最初の返済負担は大きいが、毎月じょじょに返済負担が軽減していく」というのが、「元金均等返済」です。元金均等返済とは、その名のとおり、「住宅ローンの元金部分を、毎月一定の金額返済していく」というもの。ですから月々の返済は「その住宅ローンの残高にかかってくる1か月分の利息＋一定の元金」となるので、最初の負担が大きくなるというわけですね。

さて、気になるのが、元利均等返済と元金均等返済、どちらがおトクかということ。

では実際に比べてみましょうか。3200万円・金利3％の住宅ローンを、ボーナス返済なしの35年返済で試算した場合、元利均等返済の総返済額は51,723,510円、これに対して元金均等返済の総返済額は48,839,900円となります。つまり元金均等返済のほうが、総返済額は少なくなるということですね。

ちなみに、この元利均等返済と元金均等返済の総返済額の差は、金利が高ければ高いほど、返済期間が長ければ長いほど、大きな差となってきます。

状況による程度の差はあれ、元金均等返済のほうが総返済額が少ないのなら、迷わず元金均等返済を選んだほうがいいのでは？と思う人も多いでしょう。しかし元金均等返済にも考えるべきデメリットがあります。まず、元金均等返済は、最初の返済金負担が大きいだけに、返済比率の関係で「住宅ローン審査に通りにくい」という一面もあるんです。

それに元金均等返済は、住宅ローンを借りてからしばらくの負担が大きい期間中は、債務者の転職などで収入がダウンしてしまった際のリスクを大きくしてしまうという危険性もありますから、その点はくれぐれも注意しておきましょう。

「今は収入に余裕がある！」という人も、元金均等返済にこだわりすぎる必要はありません。総返済額を軽減する方法としては、「元利均等返済で住宅ローンを組みながら、余裕資金を積み立てて繰上げ返済に回す」という方法もありますからね。元金均等返済を当初から組めるだけの金銭的余裕があるなら、こういうやり方もできるはずですし、私としてはこちらの方が「いざというときのリスク」が少しでも減らせるんじゃないかと思います。

実際、金融機関側としても、返済金額が安定している元利均等返済を推す傾向が強く、住宅ローンによっては元金均等返済を取り扱ってないものすらあります。ですからあくまで基本は元利均等返済、当初からの返済への余裕に特に自信がある人のみ元金均等返済、と考えるくらいで、ちょうどよいのではないでしょうか。